{"id":7525,"date":"2021-08-02T20:22:12","date_gmt":"2021-08-02T23:22:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.grupoprofessional.com.ar\/blog\/?p=7525"},"modified":"2022-03-16T12:27:37","modified_gmt":"2022-03-16T15:27:37","slug":"revision-de-contratos-de-alquiler-en-concordancia-con-la-teoria-de-la-imprevision-comentario-de-fallo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.grupoprofessional.com.ar\/blog\/revision-de-contratos-de-alquiler-en-concordancia-con-la-teoria-de-la-imprevision-comentario-de-fallo\/","title":{"rendered":"Revisi\u00f3n de contratos de alquiler en concordancia con la teor\u00eda de la imprevisi\u00f3n. Comentario de fallo"},"content":{"rendered":"\n

En el presente art\u00edculo analizamos el precedente \u201cH. B. D. B. A. c. Z. S.A. s\/medidas precautorias\u201d en el que la Sala J de la C\u00e1mara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en fecha 14\/09\/2020, hizo aplicaci\u00f3n de herramientas sumamente valiosas reguladas en el C\u00f3digo Civil y Comercial. <\/h2>\n\n\n\n

El fallo<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Se admiti\u00f3 en forma parcial la pretensi\u00f3n cautelar de la asociaci\u00f3n civil actora y se dispuso en consecuencia de manera provisional el reajuste del precio del alquiler pactado en moneda extranjera desde el canon locativo devengado en el mes de julio del a\u00f1o 2020, hasta el que se devengue en el mes de febrero de 2021, inclusive.<\/p>\n\n\n\n

A los fines de la conversi\u00f3n a pesos del precio pactado, el fallo fij\u00f3 el promedio entre la cotizaci\u00f3n oficial del d\u00f3lar estadounidense seg\u00fan el Banco Naci\u00f3n al momento de la suscripci\u00f3n del contrato ($18,90 \u2014precio para la venta seg\u00fan la p\u00e1gina web oficial del banco\u2014) y el valor del d\u00f3lar estadounidense en el Mercado Electr\u00f3nico de Pagos (MEP) al momento del pago de cada canon.<\/p>\n\n\n\n

El argumento del tribunal<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

El tribunal entendi\u00f3 que aunque los contratos no incluyan cl\u00e1usulas de fuerza mayor ni admitan de modo expreso ser revisados en situaciones excepcionales, ante la insuperable dificultad en cumplir los compromisos, tal y como fueron originalmente concebidos, procede una medida cautelar tendiente a la revisi\u00f3n y conservaci\u00f3n del contrato, mediante la readecuaci\u00f3n de las prestaciones, apoy\u00e1ndose como pilar en el fundamento de la equidad correctiva.<\/p>\n\n\n\n

Se\u00f1al\u00f3 tambi\u00e9n la Sala que de justificarse el impedimento de cumplir con el contrato ante la excesiva onerosidad sobreviniente de las prestaciones por circunstancias ajenas al inter\u00e9s de la locataria, extraordinarias e imprevisibles, en principio, procede una tutela preventiva contractual que puede encuadrarse dentro de la as\u00ed llamada funci\u00f3n preventiva de la responsabilidad civil<\/em>, para lograr la anticipaci\u00f3n del da\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n

Para decidir en dicho sentido consider\u00f3 que la locataria justific\u00f3, de modo convincente, que \u2014por circunstancias ajenas a su inter\u00e9s, extraordinarias e imprevisibles\u2014 se ha tornado excesivamente oneroso el cumplimiento del contrato de locaci\u00f3n que la vincula con la sociedad accionada, al dar prueba de que el incremento de la cotizaci\u00f3n de la moneda estadounidense (en que se determin\u00f3 el precio de la locaci\u00f3n), en relaci\u00f3n al peso, super\u00f3 las expectativas que una persona con diligencia razonable hab\u00eda tenido al momento de contratar. Asimismo, tuvo en cuenta elementos aportados por la locataria que convencieron de la afectaci\u00f3n que, respecto al cumplimiento de la prestaci\u00f3n a su cargo, produjo la coyuntura de la emergencia social econ\u00f3mica causada por el denominado COVID-19<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

El tribunal, entonces, tuvo por justificado que al tiempo de contratar no era previsible un desequilibrio tan severo en la prestaci\u00f3n, al no poder presagiar la devaluaci\u00f3n de nuestra moneda nacional en relaci\u00f3n con el d\u00f3lar estadounidense, en raz\u00f3n de las abruptas subas que acaecieron desde la firma del contrato, ni la grave incidencia y alteraciones que ha provocado la pandemia en las relaciones contractuales. <\/p>\n\n\n\n

Acerca de la teor\u00eda de la imprevisi\u00f3n<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

La teor\u00eda de la imprevisi\u00f3n, que tiene en miras la equidad y la justicia contractual, resulta aplicable a las situaciones en las que el cumplimiento de una prestaci\u00f3n convenida en un contrato se torna excesivamente oneroso para alguna o para ambas partes, a ra\u00edz de un hecho extraordinario e imprevisible, ajeno a la voluntad de las partes.<\/p>\n\n\n\n

Esta figura se aplica cuando un hecho sobreviniente, imprevisible y extraordinario coloca al deudor de una obligaci\u00f3n de fuente contractual, ajeno a la producci\u00f3n de la circunstancia incidente, ante una gran dificultad para cumplir la prestaci\u00f3n convenida, sin llegar a tornar ese cumplimiento imposible, lo que constituir\u00eda un caso fortuito, id\u00f3neo como tal para extinguir la obligaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

La imprevisi\u00f3n de las circunstancias que alteran el pacto autoriza el ejercicio de las acciones de resoluci\u00f3n del contrato y de adecuaci\u00f3n cuando se ha perdido la relaci\u00f3n de equivalencia o conmutatividad por el efecto de acontecimientos extraordinarios e imprevisibles. Tal, lo que de acuerdo a la interpretaci\u00f3n del Tribunal, ocurre en el caso resuelto.<\/p>\n\n\n\n

Resulta sumamente interesante el razonamiento del tribunal en cuanto a que el objeto de la prestaci\u00f3n, a trav\u00e9s de una cantidad de dinero expresada en la unidad de medida (d\u00f3lar estadounidense), representa un inter\u00e9s, una utilidad prometida y esperada por las partes. Y cuando esta unidad de medida se distorsiona sustancialmente y desaparece la base del negocio, el ordenamiento jur\u00eddico a trav\u00e9s de la intervenci\u00f3n del magistrado motiva una reacci\u00f3n tendiente a subsanar este desequilibrio, interviniendo no en lo previsto por las partes, sino sobre consecuencias de resultados que no cuentan con la previsi\u00f3n de las mismas.<\/p>\n\n\n\n

Acerca de la frustraci\u00f3n del fin del contrato<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Se consider\u00f3 aplicable tambi\u00e9n el instituto de la frustraci\u00f3n del fin del contrato, en virtud del cual el juez se encuentra autorizado a revisarlo \u2014lo que implica ajustar su contenido\u2014 para lograr que el acreedor obtenga la natural satisfacci\u00f3n de su cr\u00e9dito con el l\u00edmite del razonable cumplimiento de aquella finalidad, con primordial fundamento en el principio de equidad, entendido como valoraci\u00f3n del caso particular, en relaci\u00f3n con los elementos singulares de la relaci\u00f3n contractual, es decir, las prestaciones y su equilibrada correlatividad. <\/p>\n\n\n\n

En el precedente analizado, se hizo hincapi\u00e9 en que ambas partes del contrato se vieron perjudicadas por los acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, que lo tornaron excesivamente oneroso y en la procedencia del mecanismo del esfuerzo compartido, al hacer resignar a cada una de ellas algo, aunque sea en distinta medida.<\/p>\n\n\n\n

A modo de colof\u00f3n<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Como corolario, el contrato es un acto jur\u00eddico bilateral y patrimonial, que debe ser considerado tambi\u00e9n como un fen\u00f3meno econ\u00f3mico y social que se constituye como el centro de la vida de los negocios, ya que a trav\u00e9s de \u00e9l tanto las personas humanas como las jur\u00eddicas satisfacen m\u00faltiples necesidades.<\/p>\n\n\n\n

\u201cPor medio del contrato, los bienes son objeto de cambio o circulaci\u00f3n; es adem\u00e1s el instrumento jur\u00eddico para que advenga el cr\u00e9dito, se produzca la cooperaci\u00f3n, se satisfagan exigencias atinentes a la garant\u00eda, a la gesti\u00f3n y al trabajo\u201d (Rivera \u2013 Medina. Derecho Civil y Comercial. Contratos Parte general<\/em>. Abeledo Perrot, 2017).<\/p>\n\n\n\n

El tribunal en el fallo analizado hace referencia al principio de conservaci\u00f3n del contrato establecido en el art. 1066 CCyC, en los siguientes t\u00e9rminos: \u201cSi hay duda sobre la eficacia del contrato, o de alguna de sus cl\u00e1usulas, debe interpretarse en el sentido de darles efecto. Si esto resulta de varias interpretaciones posibles, corresponde entenderlos con el alcance m\u00e1s adecuado al objeto del contrato\u201d. <\/p>\n\n\n\n

Se trata de un mandato de optimizaci\u00f3n por el cual las situaciones dudosas que pudieran darse con relaci\u00f3n a la ponderaci\u00f3n de la validez del contrato o de alguna de sus cl\u00e1usulas deben interpretarse en el sentido de darle efectos. <\/p>\n\n\n\n

En virtud de otro principio contractual, el de la fuerza obligatoria, los contratos se hacen para ser cumplidos y, por lo tanto, obligan a las partes. No obstante, el ordenamiento jur\u00eddico reconoce la extinci\u00f3n o la revisi\u00f3n del v\u00ednculo contractual cuando sobreviene una causa de imposibilidad o una dificultad, m\u00e1s o menos grave, de cumplir en los t\u00e9rminos pactados, para una sola de las partes o para ambas. <\/p>\n\n\n\n

La Sala J de la C\u00e1mara Nacional en lo Civil, en un presente que consideramos sumamente valioso, ech\u00f3 mano a varias de las figuras jur\u00eddicas para aplicar a los efectos contractuales de situaciones complejas como la que nos plantea la emergencia por el COVID-19, partiendo de la funci\u00f3n preventiva de la responsabilidad civil consagrada en el art. 1710.<\/p>\n\n\n\n

Citar: www.grupoprofessional.com.ar\/blog\/  – GP30072021DCAR<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Copyright 2021 \u2013 Grupo Professional \u2013 Capacitaciones Jur\u00eddicas \u2013 Av. C\u00f3rdoba 1522 – 3er Piso1440 (1050) – Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires \u2013 Argentina. <\/p>\n\n\n\n

Las opiniones, informaciones y complementos son de exclusiva propiedad y responsabilidad del autor<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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