{"id":8931,"date":"2024-01-03T14:47:22","date_gmt":"2024-01-03T17:47:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.grupoprofessional.com.ar\/blog\/?p=8931"},"modified":"2024-01-03T14:47:25","modified_gmt":"2024-01-03T17:47:25","slug":"dnu-70-2023-cuales-son-los-cambios-en-los-contratos-de-locacion-de-inmuebles-dr-santiago-j-miani","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.grupoprofessional.com.ar\/blog\/dnu-70-2023-cuales-son-los-cambios-en-los-contratos-de-locacion-de-inmuebles-dr-santiago-j-miani\/","title":{"rendered":"DNU 70\/2023: \u00bfCu\u00e1les son los cambios en los contratos de locaci\u00f3n de inmuebles? \u2013 Dr. Santiago J. Miani"},"content":{"rendered":"

Santiago J. Miani es Abogado (UBA). Asistente docente en la materia \u201cProcedimientos de prevenci\u00f3n y resoluci\u00f3n de la insolvencia\u201d (Concursos y Quiebras), C\u00e1tedra Pablo. D. Frick, Facultad de Derecho, Universidad de Buenos Aires. Miembro del Instituto de DERECHO COMERCIAL DEL COLEGIO DE ABOGADOS DE SAN MART\u00cdN. Titular de Estudio Santiago Miani Abogado.<\/em><\/p>\n

El DNU 70\/2023<\/a><\/strong>, vigente desde el 30 de diciembre de 2023, derog\u00f3 la ley 27.551 y modific\u00f3 en diversos art\u00edculos del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (en adelante CCyCN).<\/p>\n

En los considerandos de este decreto, se resalta la necesidad de liberar a las relaciones civiles de regulaciones paternalistas excesivas. Adem\u00e1s, se se\u00f1ala que el CCyCN introdujo normas imperativas que imponen requisitos excesivos, generando consecuencias negativas para locadores, locatarios y afectando el mercado inmobiliario.<\/p>\n

Las principales modificaciones introducidas por el DNU en relaci\u00f3n con los contratos de locaci\u00f3n de inmuebles son:<\/p>\n

– Moneda de pago y actualizaci\u00f3n:<\/strong> Los alquileres pueden establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, sin posibilidad de exigir un pago o que se le acepte el pago en moneda diferente a la establecida en el contrato.[1]<\/a><\/p>\n

Respecto a la actualizaci\u00f3n, las partes podr\u00e1n pactar el ajuste del valor de los alquileres. Ser\u00e1 v\u00e1lido el uso de cualquier \u00edndice pactado por las partes, p\u00fablico o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el \u00edndice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizar\u00e1 un \u00edndice oficial de caracter\u00edsticas similares que publique el Instituto Nacional de Estad\u00edstica y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el pa\u00eds que emita la moneda de pago pactada.<\/p>\n

– Plazo m\u00ednimo de locaci\u00f3n:<\/strong> En las locaciones con cualquier destino el plazo m\u00ednimo ser\u00e1 el que las partes hayan establecido. En caso de que no se haya establecido plazo: (i) en locaciones temporales, se seguir\u00e1n los usos y costumbres del lugar; (ii) en alquileres con destino a vivienda permanente, ser\u00e1 de dos (2) a\u00f1os; y (iii) para otros destinos, ser\u00e1 de tres (3) a\u00f1os.<\/p>\n

El plazo m\u00e1ximo se mantiene de acuerdo al art. 1197 del CCyCN, por lo que el tiempo de la locaci\u00f3n, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte a\u00f1os para el destino habitacional y cincuenta a\u00f1os para los otros destinos.<\/p>\n

– Fianza y deposito en garant\u00eda:<\/strong> Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas, as\u00ed como la forma en que ser\u00e1n devueltas al finalizar la locaci\u00f3n.<\/p>\n

– Mejoras necesarias pagadas por el locatario:<\/strong> Se derog\u00f3 el art. 1202 del CCyCN que dispon\u00eda que el locador deb\u00eda pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido.<\/p>\n

Debe destacarse que la responsabilidad del locador por las mejoras necesarias contin\u00faa regida por el art. 1201 del CCyCN, seg\u00fan redacci\u00f3n de la 26.994.[2]<\/a><\/p>\n

– P\u00e9rdida de luminosidad del inmueble:<\/strong> Se derog\u00f3 el art. 1204 del CCyCN, por lo que se elimin\u00f3 la restricci\u00f3n que imped\u00eda que el Locatario pueda requerir la resoluci\u00f3n del contrato o reducci\u00f3n del alquiler.<\/p>\n

– \u00a0Compensaci\u00f3n a favor del locatario:\u00a0<\/strong>Se derog\u00f3 el art. 1204 bis del CCyCN, eliminando la posibilidad de que el locatario compense gastos y acreencias con los c\u00e1nones locativos.<\/p>\n

– Resoluci\u00f3n del contrato por causa imputable al locatario:<\/strong> Se ampliaron las causales de resoluci\u00f3n imputable al locatario, pudiendo ahora resolver por cualquier causa que las partes fijen en el contrato.<\/p>\n

\u00ad– Resoluci\u00f3n del contrato por causa imputable al locador:<\/strong> Se elimin\u00f3 del art. 1220 del CCyCN la limitaci\u00f3n que establec\u00eda que el locatario podr\u00eda resolver el contrato cuando el da\u00f1o sea causado por el locatario. Conforme con el art\u00edculo 1220 del CCCN, el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a) la obligaci\u00f3n de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido y b) la garant\u00eda de evicci\u00f3n o la de vicios redhibitorios.<\/p>\n

– Resoluci\u00f3n anticipada por parte del locatario<\/strong>: Se establece que el locatario podr\u00e1, en cualquier momento, resolver el contrato abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificaci\u00f3n de la rescisi\u00f3n hasta la fecha de finalizaci\u00f3n pactada en el contrato.[3]<\/a><\/p>\n

– Renovaci\u00f3n del contrato<\/strong>: Se derog\u00f3 el art. 1221 bis del CCyCN, quedando sin efecto el derecho del locatario a resolver el contrato sin pago de indemnizaci\u00f3n en caso de que no se llegue a un acuerdo sobre la renovaci\u00f3n contractual dentro de los \u00faltimos 3 meses de la relaci\u00f3n locativa de un inmueble destinado a vivienda.<\/p>\n

>>><<<<\/p>\n

[1]<\/a> Sobre los cambios introducidos en obligaciones en monedas que no sean de curso legal y en el \u00e1mbito contractual ver: https:\/\/www.grupoprofessional.com.ar\/blog\/cambios-introducidos-por-el-dnu-70-2023-en-relacion-a-las-obligaciones-en-monedas-que-no-sean-de-curso-legal-y-en-el-ambito-contractual-dr-santiago-j-miani\/<\/a><\/strong><\/p>\n

[2]<\/a> El art. 1201 del CCyCN dispone \u201cArt\u00edculo 1201. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparaci\u00f3n que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.<\/em><\/p>\n

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efect\u00fae alguna reparaci\u00f3n urgente, el locatario puede realizar por s\u00ed, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepci\u00f3n de la notificaci\u00f3n.<\/em><\/p>\n

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podr\u00e1 ser inferior a diez (10) d\u00edas corridos, contados a partir de la recepci\u00f3n de la intimaci\u00f3n, cumplido el cual podr\u00e1 proceder en la forma indicada en el p\u00e1rrafo precedente. En todos los casos, la notificaci\u00f3n remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendr\u00e1 por v\u00e1lida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo<\/em>.\u201d<\/p>\n

[3]<\/a> La redacci\u00f3n anterior del art. 1221 del CCyCN dispon\u00eda: \u201cArt\u00edculo 1.221: Resoluci\u00f3n anticipada. El contrato de locaci\u00f3n puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisi\u00f3n al locador con al menos un (1) mes de anticipaci\u00f3n. Si hace uso de la opci\u00f3n resolutoria en el primer a\u00f1o de vigencia de la relaci\u00f3n locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnizaci\u00f3n, la suma equivalente a un mes y medio (1\u00bd) de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la de un (1) mes si la opci\u00f3n se ejercita transcurrido dicho lapso, consider\u00e1ndose para su c\u00e1lculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificaci\u00f3n al locador se realiza con una anticipaci\u00f3n de tres (3) meses o m\u00e1s, y dicho preaviso opere sus efectos luego de haberse cumplido seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnizaci\u00f3n alguna por dicho concepto; b) En los casos del art\u00edculo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler, consider\u00e1ndose para su c\u00e1lculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble\u201d<\/p>\n

\n

>><<<<\/p>\n<\/blockquote>\n

Citar: www.grupoprofessional.com.ar\/blog\/\u00a0 \u2013 GP03012024DCOMAR<\/strong><\/p>\n

Copyright 2023 \u2013 Grupo Professional \u2013 Capacitaciones Jur\u00eddicas \u2013 Av. C\u00f3rdoba 1522 \u2013 3er Piso- Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires \u2013 Argentina.<\/p>\n

Las opiniones, informaciones y complementos son de exclusiva propiedad y responsabilidad del autor<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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