{"id":9218,"date":"2024-12-05T13:45:43","date_gmt":"2024-12-05T16:45:43","guid":{"rendered":"https:\/\/www.grupoprofessional.com.ar\/blog\/?p=9218"},"modified":"2024-12-05T16:20:38","modified_gmt":"2024-12-05T19:20:38","slug":"las-hipotecas-divisibles-y-su-regulacion-en-el-decreto-de-necesidad-y-urgencia-1017-2024-dr-martin-dario-benitez","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.grupoprofessional.com.ar\/blog\/las-hipotecas-divisibles-y-su-regulacion-en-el-decreto-de-necesidad-y-urgencia-1017-2024-dr-martin-dario-benitez\/","title":{"rendered":"Las hipotecas divisibles y su regulaci\u00f3n en el decreto de necesidad y urgencia 1017\/2024 – Dr. Mart\u00edn Dar\u00edo Benitez"},"content":{"rendered":"\n
\n
VER CURSO \u00abActualidad y Pr\u00e1ctica de los Cr\u00e9ditos Hipotecarios\u00bb<\/strong> del Dr. Mart\u00edn Benitez<\/strong><\/a><\/div>\n<\/div>\n\n\n

Mart\u00edn Dar\u00edo Benitez<\/strong> es Doctor en Ciencias Jur\u00eddicas, miembro del Consejo Directivo y Protesorero del Colegio de Abogados de Mor\u00f3n (CAM),\u00a0 Director del Instituto de Contratos y Obligaciones del CAM, profesor UBA, UNLAM, IUNMA, investigador y autor de los libros \u00abRestituci\u00f3n de Inmuebles\u00bb<\/a><\/strong>, \u00abCr\u00e9ditos Hipotecarios y Prendarios UVA\u00bb<\/a><\/strong>\u00a0y\u00a0\u00abEl Boleto de Compraventa\u00bb<\/a><\/strong>, ambos de\u00a0Ediciones DyD<\/a><\/strong>.<\/p>\n

I. La indivisibilidad como car\u00e1cter natural de la hipoteca <\/em><\/strong><\/p>\n

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  1. Introducci\u00f3n<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    Los derechos reales de garant\u00eda, entre ellos, la hipoteca, est\u00e1n dotados de cuatro caracteres: convencionalidad, accesoriedad, especialidad en cuanto al objeto y en cuanto al cr\u00e9dito, e indivisibilidad.<\/p>\n

    Estos caracteres son clasificados en esenciales y naturales, dependiendo de si hacen a la existencia o no del gravamen; participando del primer grupo la convencionalidad, la accesoriedad, y la especialidad; y del segundo, \u00fanicamente la indivisibilidad; es decir que las cuestiones que ata\u00f1en a este \u00faltimo elemento natural no condicionan la vigencia o eficacia de la garant\u00eda real.\u00a0<\/strong><\/p>\n

      \n
    1. Concepto legal de indivisibilidad <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      La primera parte del art. 2191 del C\u00f3d. Civ. y Com. define a la indivisibilidad diciendo que \u201cLos derechos reales de garant\u00eda son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, est\u00e1n afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes\u201d.<\/p>\n

      Para graficar el funcionamiento de la indivisibilidad, podemos ejemplificar diciendo que si dos inmuebles se encuentran hipotecados para garantizar el pago de un mutuo; frente al incumplimiento, el acreedor puede agredir simult\u00e1neamente a los dos bienes o elegir a cualquiera de ellos, prescindiendo del otro. Del mismo modo, si un solo inmueble estuviera gravado, podr\u00eda subdividirse en dos parcelas para proceder a la realizaci\u00f3n de una de ellos, liberando a la otra de la ejecuci\u00f3n.\u00a0\u00a0<\/strong><\/p>\n

        \n
      1. Excepciones a la indivisibilidad <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

        La disposici\u00f3n en examen admite el apartamiento del principio sentado, posibilitando la divisi\u00f3n del bien o de los bienes objeto del gravamen, con causa en una convenci\u00f3n, en una sentencia judicial o en una petici\u00f3n del acreedor. \u00a0<\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

        a) Por convenci\u00f3n <\/strong><\/p>\n

        El fragmento pertinente del art. 2191 expone que \u201c\u2026 Puede convenirse la divisibilidad de la garant\u00eda respecto del cr\u00e9dito y de los bienes afectados\u201d.<\/p>\n

        Al no estar comprometido el orden p\u00fablico en la indivisibilidad, el art. 2191 permite que la divisi\u00f3n sea consecuencia de un acuerdo, el que se regir\u00e1 por las disposiciones del art. 957 y subsiguientes del C\u00f3digo.<\/p>\n

        Es menester aclarar que la divisi\u00f3n deber\u00e1 hacerse en el marco de lo que, en materia de derechos reales, es jur\u00eddicamente posible, correspondiendo tener en cuenta, adem\u00e1s, las reglamentaciones locales sobre normas de edificaci\u00f3n. Por ejemplo, si se pretende subdividir un inmueble, las parcelas que surjan de la divisi\u00f3n, deben respetar las medidas m\u00ednimas que las normas municipales contemplen.\u00a0<\/p>\n

        b) Por sentencia judicial <\/strong><\/p>\n

        La \u00faltima oraci\u00f3n del art. 2191, C\u00f3d. Civ. y Com. agrega tambi\u00e9n que \u201c\u2026 puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor\u2026\u201d.<\/p>\n

        Es oportuno aclarar que la resoluci\u00f3n judicial debe sustentarse en el pedido del titular del bien, es decir, no puede ser decidida de oficio.<\/p>\n

        Por otra parte, en nuestra opini\u00f3n, la exigencia legal de que la divisi\u00f3n no conlleve \u201cperjuicio al acreedor\u201d se traduce en que el inter\u00e9s del acreedor quede debidamente resguardado o que la ejecuci\u00f3n de alguno de los bienes gravados, sea suficiente para que el acreedor vea satisfecho \u00edntegramente su cr\u00e9dito.<\/p>\n

        En cualquier caso, y aunque la norma no lo contemple, reglas m\u00ednimas del derecho de defensa en juicio exigen que la judicatura escuche al acreedor antes de pronunciarse sobre la petici\u00f3n del due\u00f1o del bien (art. 18, Const. Nac. y art. 34 inc. 4\u00b0 ap. III, C\u00f3d. Proc. Civ. y Com. Nac. y art. 34 inc. 5\u00b0 ap. c. C\u00f3d. Proc. Civ. y Com. Pcia. de Bs. As.).<\/p>\n

        c)Por petici\u00f3n del acreedor<\/strong><\/p>\n

        El acreedor tambi\u00e9n puede solicitar la divisi\u00f3n del bien o de los bienes gravados, conforme se desprende del art. 2191 in fine del C\u00f3d. Civ. y Com.<\/p>\n

        V\u00e1zquez sostiene que si la divisi\u00f3n es requerida por el acreedor, la judicatura tambi\u00e9n deber\u00e1 escuchar al deudor, porque una divisi\u00f3n del objeto de la garant\u00eda puede generarle perjuicio a \u00e9ste. En todos los casos, la resoluci\u00f3n que lo disponga debe ser fundada, explic\u00e1ndose los motivos por los cuales se hace excepci\u00f3n a la indivisibilidad (V\u00c1ZQUEZ, Gabriela A., Derechos reales, La Ley, Buenos Aires, 2020, p. 796).<\/p>\n

        Tampoco puede descartarse que el requerimiento lo realice un tercero con inter\u00e9s leg\u00edtimo (conf. SAUCEDO, Ricardo J., en RIVERA, Julio C. y MEDINA, Graciela, C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n comentado, <\/em>La Ley, Buenos Aires, 2014, t. V, p.822), es decir, una persona distinta del titular del bien gravado o del acreedor. Si bien la situaci\u00f3n puede ser excepcional, imaginemos, por ejemplo que, en uno de los inmuebles afectados a la hipoteca, viven los hijos menores del deudor junto a su ex c\u00f3nyuge o conviviente y que los restantes inmuebles hipotecados est\u00e9n vac\u00edos y existen expectativas razonables de que su realizaci\u00f3n alcanzar\u00eda para satisfacer el cr\u00e9dito.<\/p>\n

        II. El DNU 1017\/2024 y las hipotecas divisibles <\/em><\/strong><\/p>\n

          \n
        1. Introducci\u00f3n<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

          El Poder Ejecutivo Nacional proclama a la normativa en estudio como decreto de necesidad y urgencia, que lleva el n\u00famero 1017\/2024, y sostiene su validez con apego a la ley 26.122.<\/p>\n

          En cuanto al tratamiento espec\u00edfico de lo que denomina \u201chipotecas divisibles\u201d, como veremos a continuaci\u00f3n, no es m\u00e1s que una mera enunciaci\u00f3n de supuestos en los cuales el art. 2191 del C\u00f3d. Civ. y Com. ser\u00eda aplicable, pues los primeros nueve art\u00edculos no afectan, modifican o sustituyen disposiciones del actual ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n

            \n
          1. \u00bfAdmisi\u00f3n legal de las hipotecas divisibles?<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

            El art. 1\u00aa del DNU 1017\/2024 dice que \u201cpodr\u00e1n constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior divisi\u00f3n y afectaci\u00f3n al r\u00e9gimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio com\u00fan, de acuerdo a los t\u00e9rminos y condiciones indicados en los art\u00edculos siguientes\u201d.<\/p>\n

            El precepto nada agrega a la situaci\u00f3n jur\u00eddica actual de estas garant\u00edas, ya que su permisi\u00f3n legal fluye del mentado art. 2191 del C\u00f3d. Civ. y Com., redundando, en consecuencia, en meros ejemplos del destino en los cuales este esquema puede ser utilizado.<\/p>\n

              \n
            1. Los requisitos del acto constitutivo del gravamen<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

              El art. 2\u00ba del decreto menciona los requisitos que debe llenar el acto constitutivo de la hipoteca, de los cuales nos interesa detenernos en dos de las exigencias: a) la conformidad entre el titular del bien y el acreedor hipotecario para dividir la garant\u00eda y b) la transmisibilidad del cr\u00e9dito y la hipoteca al adquirente de la unidad funcional (art. 2\u00ba ap. 3)<\/p>\n

              En cuanto a \u201cla conformidad de las partes\u201d, la ley se\u00f1ala que es necesaria \u201ca fin que, una vez concluida la divisi\u00f3n del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda conjuntamente con la divisi\u00f3n del cr\u00e9dito y de la garant\u00eda hipotecaria que, desde ese momento, afectar\u00e1n individual e independientemente a cada unidad o lote o superficie por el saldo que le pudiere corresponder a estos \u00faltimos\u201d. Este recaudo es propio de todo contrato de cesi\u00f3n de deuda, debiendo tenerse presente que el art. 1632 del C\u00f3digo prescribe que \u201chay cesi\u00f3n de deuda si el acreedor, el deudor y un tercero, acuerdan que \u00e9ste debe pagar la deuda, sin que haya novaci\u00f3n\u201d y que \u201csi el acreedor no presta conformidad para la liberaci\u00f3n del deudor, el tercero queda como codeudor subsidiario\u201d. Esta \u00faltima circunstancia es, en verdad, la que realmente importa en este tipo de negocios jur\u00eddicos, debido a que el inter\u00e9s del tomador del cr\u00e9dito (el titular del inmueble gravado, ergo, el empresario, el constructor, el fiduciario, etc.) radica en quedar liberado del cumplimiento de la obligaci\u00f3n con motivo de la enajenaci\u00f3n de la unidad, aspecto que solo puede lograr con la conformidad anticipada del acreedor hipotecario.<\/p>\n

              En cuanto a la transmisibilidad del bien, la \u00faltima parte del art. 2\u00ba determina que \u201cen la oportunidad de dividirse el inmueble objeto del desarrollo inmobiliario, el cr\u00e9dito y la hipoteca, podr\u00e1 tambi\u00e9n transferirse a los respectivos adquirentes el dominio correspondiente o el derecho de superficie de las distintas unidades o lotes resultantes de la aludida divisi\u00f3n. Cada uno de los adquirentes asumir\u00e1 el saldo de deuda correspondiente a su propia unidad funcional o lote, conforme a las condiciones convenidas con el acreedor hipotecario\u201d. De este modo, en consonancia\u00a0 con lo que puntualiz\u00e1ramos m\u00e1s arriba, con el consentimiento extendido por el adquirente, queda perfeccionado el contrato de cesi\u00f3n de deuda\u00a0 y liberado el tomador primigenio del cr\u00e9dito.<\/p>\n

                \n
              1. Los negocios sobre el cr\u00e9dito otorgado por el acreedor hipotecario<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                Aunque el art. 2\u00ba pareciera sugerir que el cr\u00e9dito, otorgado por al acreedor hipotecario, solo podr\u00eda transmitirse despu\u00e9s de producida la divisi\u00f3n jur\u00eddica del inmueble, es decir luego de la afectaci\u00f3n a propiedad horizontal o luego de la divisi\u00f3n en parcelas independientes, a juzgar por el art. 4\u00ba, ello no es as\u00ed, siendo necesario prestarle especial atenci\u00f3n a dicha preceptiva.<\/p>\n

                El art. 4\u00ba, el cual lleva por t\u00edtulo \u201cDisponibilidad de las hipotecas divisibles\u201d, determina que \u201cal constituirse las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios, las partes podr\u00e1n autorizar su cesi\u00f3n, securitizaci\u00f3n, integraci\u00f3n a fideicomisos financieros y emisi\u00f3n de letras hipotecarias conforme la legislaci\u00f3n en la materia y su reglamentaci\u00f3n, pudiendo pactarse el sistema de ejecuci\u00f3n de hipotecas establecido en la Ley N\u00b0 24.441 y sus modificatorias\u201d. Esto significa que el tomador del cr\u00e9dito (el empresario, el constructor, el fiduciario, etc.), queda facultado a ceder la deuda inmediatamente despu\u00e9s de perfeccionado el mutuo con el acreedor hipotecario y, si bien es cierto que, aunque el adquirente de la futura unidad, en su calidad de cesionario, asume el pago de las obligaciones sin la carga del gravamen, ello resulta un dato menor, dado que, frente al incumplimiento, la ejecuci\u00f3n hipotecaria que eventualmente promueva el acreedor, afectar\u00e1 exclusivamente los intereses del cesionario, y no los del titular del bien gravado, ya que, para este \u00faltimo – al haber percibido el precio de venta al momento de concluir el contrato de cesi\u00f3n -, la unidad transferida no reporta inter\u00e9s alguno.\u00a0 \u00a0<\/p>\n

                  \n
                1. Gravitaci\u00f3n de la normativa de consumo<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                  Es importante que no se pase por alto el r\u00e9gimen aplicable, seg\u00fan la condici\u00f3n del deudor, ya que el v\u00ednculo entre el acreedor hipotecario y el empresario se mueve en el marco de los contratos paritarios, mientras que el v\u00ednculo entre el acreedor hipotecario y el cesionario de la deuda, en el \u00e1mbito de los contratos de consumo.<\/p>\n

                  Es decir que, perfeccionado el contrato de cesi\u00f3n deuda, se produce una mutaci\u00f3n en el marco de la relaci\u00f3n contractual; en efecto, al resultar el cesionario un adquirente del bien como destinario final queda subsumido en la figura de consumidor (art. 1\u00ba de la ley 24.240 y art. 1092 del C\u00f3d. Civ. y Com.) y el acreedor hipotecario debe ser considerado proveedor en tanto desarrolla su\u00a0 actividad de manera profesional (art. 2\u00ba, ley 24.241).\u00a0<\/p>\n

                  En este mismo sentido, la relaci\u00f3n jur\u00eddica entre el cedente (el empresario, el constructor, el fiduciario, etc.) y el cesionario tambi\u00e9n queda regida por el derecho de consumo.<\/p>\n

                  En definitiva, podemos afirmar que tanto el acreedor hipotecario como el tomador primigenio del cr\u00e9dito integran, con relaci\u00f3n al cesionario, la cadena de comercializaci\u00f3n a la que aluden los arts. 40 y 40 bis de la Ley de Defensa del Consumidor, pudiendo este \u00faltimo acudir al marco tutelar que cobijan las preceptivas consumeriles.\u00a0\u00a0<\/strong><\/p>\n

                    \n
                  1. La hipoteca y el derecho real de superficie <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                    Los arts. 5\u00ba, 6\u00ba, 7\u00ba, 8\u00ba y 9\u00ba hacen tema de la hipoteca sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios, autorizando su constituci\u00f3n en el marco de tal figura jur\u00eddica (art. 5\u00ba), previsi\u00f3n que ya estaba consagrada en el art. 2120 del C\u00f3d. Civ. y Com., raz\u00f3n por la cual nada novedoso aporta el DNU en estudio.<\/p>\n

                    El art. 7\u00ba prev\u00e9 que \u201ccuando el objeto del derecho real de superficie recaiga sobre una parte del inmueble, en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 2116 del C\u00d3DIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACI\u00d3N, deber\u00e1 ser descripto con las precisiones y caracter\u00edsticas propias de un documento cartogr\u00e1fico, en las condiciones que la normativa aplicable en la materia lo determine seg\u00fan la jurisdicci\u00f3n en que se encuentre\u201d. Habitualmente, las legislaciones locales disponen que la individualizaci\u00f3n de la parte material del inmueble afectado a la garant\u00eda se canalice mediante la confecci\u00f3n de un plano de mensura.<\/p>\n

                    Por \u00faltimo, el art. 9\u00ba refiere que \u201cal constituirse las hipotecas sobre el derecho real de superficie para proyectos inmobiliarios las partes podr\u00e1n autorizar su cesi\u00f3n, securitizaci\u00f3n, integraci\u00f3n a fideicomisos financieros y emisi\u00f3n de letras hipotecarias conforme la legislaci\u00f3n en la materia y la normativa que al efecto deber\u00e1 dictar la COMISI\u00d3N NACIONAL DE VALORES (CNV)\u201d.<\/p>\n

                    III. Las hipotecas divisibles y los cr\u00e9ditos UVA<\/em><\/strong><\/p>\n

                      \n
                    1. Los instrumentos de ahorro, pr\u00e9stamo e inversi\u00f3n en la ley 27.271 (UVAs)<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

                      La ley 27.271 – en vigor desde el 15\/09\/2016 – habilita el ajuste de los pr\u00e9stamos hipotecarios, mediante la implementaci\u00f3n del \u00edndice que denomina \u201cUnidades de Vivienda\u201d, actualmente denominadas UVA, a instancias de comunicaciones del BCRA (art. 2\u00ba inc. c)..<\/p>\n

                      El art. 6\u00b0 de la ley 27.271 explica el m\u00e9todo de ajuste, seg\u00fan el cual \u201cel valor inicial en pesos de la UVI ser\u00e1 determinado por el Banco Central de la Rep\u00fablica Argentina, utilizando como referencia la mil\u00e9sima parte del valor promedio del metro cuadrado construido con destino a vivienda en la Rep\u00fablica Argentina, de forma tal que 1.000 UVIs ser\u00e1n equivalentes a un metro cuadrado (1.000 UVIs = 1 metro cuadrado). El valor del UVI ser\u00e1 actualizado mensualmente a trav\u00e9s del \u00edndice del costo de la construcci\u00f3n para el Gran Buenos Aires que publica el INDEC para vivienda unifamiliar modelo 6. El Banco Central de la Rep\u00fablica Argentina publicar\u00e1 peri\u00f3dicamente el valor diario en pesos de la UVI. El importe de capital a percibirse por las imposiciones, a su fecha de vencimiento ser\u00e1 el equivalente en pesos de la cantidad de UVIs depositadas, calculado seg\u00fan el valor de la UVI a esa fecha. Las amortizaciones de capital de todos los instrumentos denominados en UVIs se realizar\u00e1n en pesos por el equivalente del valor de la cantidad de UVIs correspondientes a la fecha de hacerse efectivo el pago. Los instrumentos denominados en UVIs podr\u00e1n llevar intereses a una tasa fija o variable, pagadera en per\u00edodos o al vencimiento, seg\u00fan sea pactada libremente entre las partes o se estipule en el prospecto de emisi\u00f3n de t\u00edtulos valores, seg\u00fan corresponda. Los intereses correspondientes se computar\u00e1n y se liquidar\u00e1n en pesos, calculados sobre las UVIs representativas del total del capital adeudado a la fecha de realizarse el pago de los intereses\u201d. Y el art. 22 dispone que\u00a0\u201csi se tratare de hipotecas a constituirse para garantizar obligaciones en la presente ley, el requisito de especialidad en cuanto al cr\u00e9dito se considerar\u00e1 cumplido, individualizando el cr\u00e9dito garantizado e indic\u00e1ndose los sujetos, el objeto del cr\u00e9dito y la causa\u201d.<\/p>\n

                      Como puede apreciarse, los pr\u00e9stamos contratados, en el marco de este dise\u00f1o jur\u00eddico, se encuentran exceptuados de la prohibici\u00f3n de actualizaci\u00f3n y ajuste que impone la ley 23.928.<\/p>\n

                      En este estado de cosas, es oportuno enfatizar en la necesidad de que el cesionario del cr\u00e9dito (adquirente de la futura unidad) extreme los recaudos al momento de evaluar el negocio en gestaci\u00f3n, dado que enfrenta un doble desaf\u00edo: 1) asume las condiciones de un contrato celebrado por terceros, con cl\u00e1usulas pre-establecidas que no podr\u00e1 modificar y 2) el m\u00e9todo UVA supone el ajuste por el \u00edndice de costo de la construcci\u00f3n, el cual, en los \u00faltimos seis a\u00f1os, ha sufrido incrementos cinco veces superiores a los del IPC.<\/p>\n

                      \u00a0<\/strong><\/p>\n

                      IV. La privatizaci\u00f3n del registro inmobiliario para la inscripci\u00f3n de los boletos de compraventa<\/em><\/strong><\/p>\n

                      El DNU 1017\/2024, adem\u00e1s de las cuestiones apuntadas m\u00e1s arriba, se entromete en la regulaci\u00f3n de la publicidad registral inmobiliaria. En efecto,\u00a0 el art. 10 dice: \u201cFac\u00faltase a la COMISI\u00d3N NACIONAL DE VALORES a autorizar a las entidades que cumplan con los requisitos que establezca la normativa que dicte al efecto, a anotar los boletos de compraventa, y todo otro contrato sobre unidades construidas o proyectadas bajo el r\u00e9gimen de propiedad horizontal o cualquier otro r\u00e9gimen de subdivisi\u00f3n del suelo, que prometan la entrega del derecho real de dominio o superficie sobre un inmueble futuro, sobre el cual no se pueda ejercer la posesi\u00f3n, en raz\u00f3n de la inexistencia de situaci\u00f3n constructiva suficiente. Se considerar\u00e1 que los boletos de compraventa o documentos similares anotados en los t\u00e9rminos de este decreto contar\u00e1n con la publicidad establecida en el inciso d) del art\u00edculo 1170 del C\u00d3DIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACI\u00d3N\u201d. Recordamos que el art. 1170 citado modula la oponibilidad del derecho del adquirente por boleto de compraventa frente al acreedor que trab\u00f3 medidas cautelares cuando se dan los presupuestos previstos en la citado texto legal.<\/p>\n

                      Como puede observarse, el dispositivo transcripto habilita derechamente la creaci\u00f3n de \u201cregistros privados\u201d para la publicidad registral inmobiliaria, lo que en la praxis<\/em> conlleva a una mayor inseguridad jur\u00eddica, al no encontrarse unificada la informaci\u00f3n en un \u00fanico registro p\u00fablico. Esto se traduce en que el interesado deber\u00e1 acudir a tantas entidades como las que se hubieran habilitado para conocer la situaci\u00f3n registral del inmueble.\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0<\/p>\n

                      De todos modos, el art. 10 exige algunas precisiones, seg\u00fan la regi\u00f3n geogr\u00e1fica en donde el inmueble se encuentre ubicado, aunque, per se<\/em>, corresponde invocar su inconstitucionalidad por afectar la jerarqu\u00eda normativa de nuestra Carta Magna (arts. 31, 75 inc. 22 y 99, Const. Nac.).<\/p>\n

                      A su vez, con referencia a los bienes ra\u00edces situados en cualquier provincia fuera del \u00e1mbito de la Capital Federal, debe propiciarse la inconstitucionalidad del r\u00e9gimen creado, pues el Poder Ejecutivo se arroga una competencia no delegada por las Provincias a la Naci\u00f3n (arg. art. 75 inc. 12, Const. Nac.).<\/p>\n

                      No obstante, en honor a la verdad, desde hace tiempo, venimos reclamando que los registros de la propiedad arbitren medidas para inscribir los boletos que se subsumen en el art, 1170 del C\u00f3d. Civ. y Com.; incluso existe un proyecto de ley, que lleva la firma de la Diputada Nacional M\u00f3nica Macha (cuya autor\u00eda nos pertenece), con tr\u00e1mite parlamentario nro. 1956-D-2024, que reglamenta la tem\u00e1tica.\u00a0<\/p>\n

                      En cuanto a la aplicaci\u00f3n espec\u00edfica a los inmuebles radicados en la Capital Federal, la cuesti\u00f3n ya est\u00e1 prevista en el decreto nro. 962\/2018 del mismo Poder Ejecutivo Nacional, por lo que el art. 10 del DNU 1017\/2024 es redundante, inconsistente e inconveniente.<\/p>\n

                      Por \u00faltimo, no podemos dejar de manifestar que, si bien es cierto que las leyes pueden ser reglamentadas, conforme una antigua y afianzada doctrina de la CSJN, dicha facultad no puede violentar ni el contenido ni el esp\u00edritu de la ley reglamentada, verific\u00e1ndose tal supuesto en el art. 10 del DNU 1017\/2024 al habilitar la creaci\u00f3n de registros privados, cuando dicha atribuci\u00f3n corresponde al Congreso Nacional (art. 75 inc. 12, Const. Nac.)<\/p>\n

                      V. Conclusiones <\/em><\/strong><\/p>\n

                      En el campo de los proyectos o emprendimientos inmobiliarios, el DNU 1017\/2024 no aporta nada novedoso o distinto de las previsiones del C\u00f3digo Civil y Comercial, las que muy sabiamente diagraman el t\u00f3pico.<\/p>\n

                      En cuanto a la posici\u00f3n del adquirente de futuras unidades, si bien tampoco se observan novedades legislativas, alienta la celebraci\u00f3n de mutuos hipotecarios entre empresarios y acreedores hipotecarios cuyos efectos repercuten directamente en el cesionario de esos cr\u00e9ditos, con una clara tendencia al sobre-endeudamiento de estos \u00faltimos, sobre todo si tales pr\u00e9stamos son enmarcados bajo el esquema del ajuste por UVA.<\/p>\n

                      Por \u00faltimo, la normativa bajo examen autoriza la creaci\u00f3n de registros privados de publicidad inmobiliaria, lo que supone, adem\u00e1s de predicar su inconstitucionalidad, mayor inseguridad jur\u00eddica para los interesados, ante la innumerable cantidad de entidades de registraci\u00f3n que podr\u00edan crearse.<\/p>\n

                      \n

                      >><<<<\/p>\n<\/blockquote>\n

                      Citar: www.grupoprofessional.com.ar\/blog\/\u00a0 \u2013 GP05122024DCIVCOMAR<\/strong><\/p>\n

                      Copyright 2024 \u2013 Grupo Professional \u2013 Capacitaciones Jur\u00eddicas \u2013 Av. C\u00f3rdoba 1522 \u2013 3er Piso- Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires \u2013 Argentina.\u00a0<\/strong><\/p>\n

                      Las opiniones, informaciones y complementos son de exclusiva propiedad y responsabilidad del autor<\/em><\/p>\n\n\n

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