Martín Darío Benitez es Doctor en Ciencias Jurídicas, miembro del Consejo Directivo y Protesorero del Colegio de Abogados de Morón (CAM), Director del Instituto de Contratos y Obligaciones del CAM, profesor UBA, UNLAM, IUNMA, investigador y autor de los libros «Restitución de Inmuebles», «Créditos Hipotecarios y Prendarios UVA» y «El Boleto de Compraventa», todos de Ediciones DyD.
1. Introducción
En las próximas líneas nos proponemos realizar un sucinto análisis de la sentencia dictada el 24 de junio de 2024 por la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil en los autos“BOLOS, HAYDEE NOEMI c/ CONSORCIO DE PROP EDIFICIO TRECE DEL BARRIO GRAL DE DIV MANUEL NICOLAS SAVIO s/NULIDAD DE ASAMBLEA», en el cual la pretensión de la parte actora estuvo dirigida a que se declare la nulidad de la asamblea celebrada el 2 de agosto de 2023 por el consorcio demandado, mientras que éste se opuso al progreso de la acción alegando que el plazo para deducir la nulidad había caducado.
Más allá de la cuestión de fondo debatida en el referido expediente, lo que nos interesa revisar se vincula con la decisión del Tribunal centrada en establecer si la imposición del medio fehaciente de notificación al requerido convocándolo a la primera audiencia de mediación produce la suspensión del plazo de caducidad para articular la nulidad de una asamblea celebrada por un consorcio bajo el régimen de la propiedad horizontal o si el curso de la caducidad solo se interrumpe con la promoción de la acción judicial.
2. Del plazo de caducidad y de su cómputo
Sobre el término para cuestionar la invalidez de una asamblea consorcial, el art. 2060 del Código Civil y Comercial prescribe que “el derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea”.
Fluye de la norma que el tiempo concedido para instar la acción judicial pertinente sumamente breve, el cual se circunscribe a 30 días, y cuyo cómputo rige desde la celebración de la asamblea y no desde la notificación del acta labrada en consecuencia.
Si bien es cierto que los asistentes quedan notificados con motivo de su participación en la reunión de propietarios, no debe perderse de vista que para los ausentes el plazo también corre desde ese momento, razón por la cual deben obrar con suma prudencia para interiorizarse a la brevedad de lo resuelto a fin de propiciar su invalidez si detectan vicios en el referido acto.
3. El régimen legal de la caducidad en el Código Civil y Comercial
El legislador de 2015 juzgó conveniente incorporar al Código Civil y Comercial un Capítulo destinado a reglar la “caducidad de los derechos”, el cual se ubica en el Libro VI, Título I, Capítulo 4, entre los arts. 2566 y 2572.
Del estudio del marco normativo regulador de la caducidad, se destaca el art. 2566, el cual reza que “la caducidad extingue el derecho no ejercido”; de este modo, el precepto deja en claro que, operada la caducidad, el derecho no subsiste ni como derecho natural, a diferencia de la prescripción (arg. art. 2535).
Otra previsión de enorme relevancia es el art. 2567, el cual determina que “los plazos de caducidad no se suspenden ni se interrumpen, excepto disposición legal en contrario”.
De esta manera, el principio general es que no aplican a la caducidad las causales de suspensión y de interrupción previstas en el Código Civil y Comercial para la prescripción, requiriéndose de una norma específica que así lo declare.
4. El despacho de la carta documento convocando al requerido a mediación y el efecto suspensivo de la caducidad
En el fallo que traemos a colación, los jueces inician su análisis partiendo de la premisa sentada en el art. 2566; así refieren que “el art. 2566 del código de fondo establece que la caducidad extingue el derecho no ejercido. Son plazos de caducidad los que fijan un término para el ejercicio de la acción, cuyo cómputo es fatal, vencido el cual sin que se haya ejercitado el derecho o facultad, éste se pierde de manera inexorable.
Sin embargo, a continuación, subrayan que “no puede soslayarse que el plazo de caducidad de la acción de nulidad de asamblea puede ser suspendido en virtud de lo previsto por la ley 26.589, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 2567 del Código Civil y
Comercial. Ello así, en la medida que la legislación de fondo vigente no derogó la ley de mediación extrajudicial (CNCiv., Sala L, Expte. N° 94679/2017, 2/10/2018; íd. Sala Sala H, Expte. N° 7645/2024, 3/6/2024). En ese orden, el art. 18 de la ley mencionada (N° 26.589) establece que la mediación suspende el plazo de la prescripción y la caducidad desde la fecha de la imposición del medio fehaciente de notificación de la primera audiencia al requerido o desde la celebración de la misma, lo que ocurra primero, el que se reanudará a partir de los veinte días contados desde el momento que el acta de cierre del procedimiento de mediación prejudicial se encuentre a disposición de las partes”.
En suma, si bien, para los camaristas, la regla, en materia de caducidad de derechos, es la inexistencia de causales generales de suspensión y de interrupción, este principio cede cuando un dispositivo expreso así lo prevé, y esto es lo que ocurre precisamente con el art. 18 de la nacional de mediación nro. 26.589.
5. Conclusiones
A modo de reflexión final, consideramos adecuada la decisión del Tribunal, el cual hace aplicación de modo congruente de las diversas normas que entran en juego en la temática.
Sin embargo, no podemos dejar de destacar que no ocurre lo mismo con la ley 13.951 sobre mediación prejudicial obligatoria en la Provincia de Buenos Aires, la cual no contiene un dispositivo semejante al del art. 18 de la nacional 26.589, lo que lleva a afirmar que en jurisdicción bonaerense la imposición del medio fehaciente de notificación al requerido convocándolo a la primera audiencia de mediación no tiene efecto suspensivo de la caducidad, debiendo el afectado, en este caso, instar directamente la acción judicial de nulidad. Por último, en el resto de las provincias, la resolución queda circunscripta al tratamiento que cada ley de mediación haga de esta cuestión.
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