Santiago J. Miani es Abogado (UBA). Asistente docente en la materia “Procedimientos de prevención y resolución de la insolvencia” (Concursos y Quiebras), Cátedra Pablo. D. Frick, Facultad de Derecho, Universidad de Buenos Aires. Miembro del Instituto de DERECHO COMERCIAL DEL COLEGIO DE ABOGADOS DE SAN MARTÍN. Titular de Estudio Santiago Miani Abogado.
El DNU 70/2023, vigente desde el 30 de diciembre de 2023, derogó la ley 27.551 y modificó en diversos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCyCN).
En los considerandos de este decreto, se resalta la necesidad de liberar a las relaciones civiles de regulaciones paternalistas excesivas. Además, se señala que el CCyCN introdujo normas imperativas que imponen requisitos excesivos, generando consecuencias negativas para locadores, locatarios y afectando el mercado inmobiliario.
Las principales modificaciones introducidas por el DNU en relación con los contratos de locación de inmuebles son:
– Moneda de pago y actualización: Los alquileres pueden establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, sin posibilidad de exigir un pago o que se le acepte el pago en moneda diferente a la establecida en el contrato.[1]
Respecto a la actualización, las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.
– Plazo mínimo de locación: En las locaciones con cualquier destino el plazo mínimo será el que las partes hayan establecido. En caso de que no se haya establecido plazo: (i) en locaciones temporales, se seguirán los usos y costumbres del lugar; (ii) en alquileres con destino a vivienda permanente, será de dos (2) años; y (iii) para otros destinos, será de tres (3) años.
El plazo máximo se mantiene de acuerdo al art. 1197 del CCyCN, por lo que el tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
– Fianza y deposito en garantía: Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas, así como la forma en que serán devueltas al finalizar la locación.
– Mejoras necesarias pagadas por el locatario: Se derogó el art. 1202 del CCyCN que disponía que el locador debía pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido.
Debe destacarse que la responsabilidad del locador por las mejoras necesarias continúa regida por el art. 1201 del CCyCN, según redacción de la 26.994.[2]
– Pérdida de luminosidad del inmueble: Se derogó el art. 1204 del CCyCN, por lo que se eliminó la restricción que impedía que el Locatario pueda requerir la resolución del contrato o reducción del alquiler.
– Compensación a favor del locatario: Se derogó el art. 1204 bis del CCyCN, eliminando la posibilidad de que el locatario compense gastos y acreencias con los cánones locativos.
– Resolución del contrato por causa imputable al locatario: Se ampliaron las causales de resolución imputable al locatario, pudiendo ahora resolver por cualquier causa que las partes fijen en el contrato.
– Resolución del contrato por causa imputable al locador: Se eliminó del art. 1220 del CCyCN la limitación que establecía que el locatario podría resolver el contrato cuando el daño sea causado por el locatario. Conforme con el artículo 1220 del CCCN, el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple: a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido y b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.
– Resolución anticipada por parte del locatario: Se establece que el locatario podrá, en cualquier momento, resolver el contrato abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.[3]
– Renovación del contrato: Se derogó el art. 1221 bis del CCyCN, quedando sin efecto el derecho del locatario a resolver el contrato sin pago de indemnización en caso de que no se llegue a un acuerdo sobre la renovación contractual dentro de los últimos 3 meses de la relación locativa de un inmueble destinado a vivienda.
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[1] Sobre los cambios introducidos en obligaciones en monedas que no sean de curso legal y en el ámbito contractual ver: https://www.grupoprofessional.com.ar/blog/cambios-introducidos-por-el-dnu-70-2023-en-relacion-a-las-obligaciones-en-monedas-que-no-sean-de-curso-legal-y-en-el-ambito-contractual-dr-santiago-j-miani/
[2] El art. 1201 del CCyCN dispone “Artículo 1201. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizar por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente. En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.”
[3] La redacción anterior del art. 1221 del CCyCN disponía: “Artículo 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio (1½) de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, y dicho preaviso opere sus efectos luego de haberse cumplido seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto; b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler, considerándose para su cálculo el valor equivalente al mes locativo en que se entrega el inmueble”
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