Revisión de contratos de alquiler en concordancia con la teoría de la imprevisión. Comentario de fallo

En el presente artículo analizamos el precedente “H. B. D. B. A. c. Z. S.A. s/medidas precautorias” en el que la Sala J de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en fecha 14/09/2020, hizo aplicación de herramientas sumamente valiosas reguladas en el Código Civil y Comercial. 

El fallo

Se admitió en forma parcial la pretensión cautelar de la asociación civil actora y se dispuso en consecuencia de manera provisional el reajuste del precio del alquiler pactado en moneda extranjera desde el canon locativo devengado en el mes de julio del año 2020, hasta el que se devengue en el mes de febrero de 2021, inclusive.

A los fines de la conversión a pesos del precio pactado, el fallo fijó el promedio entre la cotización oficial del dólar estadounidense según el Banco Nación al momento de la suscripción del contrato ($18,90 —precio para la venta según la página web oficial del banco—) y el valor del dólar estadounidense en el Mercado Electrónico de Pagos (MEP) al momento del pago de cada canon.

El argumento del tribunal

El tribunal entendió que aunque los contratos no incluyan cláusulas de fuerza mayor ni admitan de modo expreso ser revisados en situaciones excepcionales, ante la insuperable dificultad en cumplir los compromisos, tal y como fueron originalmente concebidos, procede una medida cautelar tendiente a la revisión y conservación del contrato, mediante la readecuación de las prestaciones, apoyándose como pilar en el fundamento de la equidad correctiva.

Señaló también la Sala que de justificarse el impedimento de cumplir con el contrato ante la excesiva onerosidad sobreviniente de las prestaciones por circunstancias ajenas al interés de la locataria, extraordinarias e imprevisibles, en principio, procede una tutela preventiva contractual que puede encuadrarse dentro de la así llamada función preventiva de la responsabilidad civil, para lograr la anticipación del daño.

Para decidir en dicho sentido consideró que la locataria justificó, de modo convincente, que —por circunstancias ajenas a su interés, extraordinarias e imprevisibles— se ha tornado excesivamente oneroso el cumplimiento del contrato de locación que la vincula con la sociedad accionada, al dar prueba de que el incremento de la cotización de la moneda estadounidense (en que se determinó el precio de la locación), en relación al peso, superó las expectativas que una persona con diligencia razonable había tenido al momento de contratar. Asimismo, tuvo en cuenta elementos aportados por la locataria que convencieron de la afectación que, respecto al cumplimiento de la prestación a su cargo, produjo la coyuntura de la emergencia social económica causada por el denominado COVID-19.

El tribunal, entonces, tuvo por justificado que al tiempo de contratar no era previsible un desequilibrio tan severo en la prestación, al no poder presagiar la devaluación de nuestra moneda nacional en relación con el dólar estadounidense, en razón de las abruptas subas que acaecieron desde la firma del contrato, ni la grave incidencia y alteraciones que ha provocado la pandemia en las relaciones contractuales. 

Acerca de la teoría de la imprevisión

La teoría de la imprevisión, que tiene en miras la equidad y la justicia contractual, resulta aplicable a las situaciones en las que el cumplimiento de una prestación convenida en un contrato se torna excesivamente oneroso para alguna o para ambas partes, a raíz de un hecho extraordinario e imprevisible, ajeno a la voluntad de las partes.

Esta figura se aplica cuando un hecho sobreviniente, imprevisible y extraordinario coloca al deudor de una obligación de fuente contractual, ajeno a la producción de la circunstancia incidente, ante una gran dificultad para cumplir la prestación convenida, sin llegar a tornar ese cumplimiento imposible, lo que constituiría un caso fortuito, idóneo como tal para extinguir la obligación.

La imprevisión de las circunstancias que alteran el pacto autoriza el ejercicio de las acciones de resolución del contrato y de adecuación cuando se ha perdido la relación de equivalencia o conmutatividad por el efecto de acontecimientos extraordinarios e imprevisibles. Tal, lo que de acuerdo a la interpretación del Tribunal, ocurre en el caso resuelto.

Resulta sumamente interesante el razonamiento del tribunal en cuanto a que el objeto de la prestación, a través de una cantidad de dinero expresada en la unidad de medida (dólar estadounidense), representa un interés, una utilidad prometida y esperada por las partes. Y cuando esta unidad de medida se distorsiona sustancialmente y desaparece la base del negocio, el ordenamiento jurídico a través de la intervención del magistrado motiva una reacción tendiente a subsanar este desequilibrio, interviniendo no en lo previsto por las partes, sino sobre consecuencias de resultados que no cuentan con la previsión de las mismas.

Acerca de la frustración del fin del contrato

Se consideró aplicable también el instituto de la frustración del fin del contrato, en virtud del cual el juez se encuentra autorizado a revisarlo —lo que implica ajustar su contenido— para lograr que el acreedor obtenga la natural satisfacción de su crédito con el límite del razonable cumplimiento de aquella finalidad, con primordial fundamento en el principio de equidad, entendido como valoración del caso particular, en relación con los elementos singulares de la relación contractual, es decir, las prestaciones y su equilibrada correlatividad. 

En el precedente analizado, se hizo hincapié en que ambas partes del contrato se vieron perjudicadas por los acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, que lo tornaron excesivamente oneroso y en la procedencia del mecanismo del esfuerzo compartido, al hacer resignar a cada una de ellas algo, aunque sea en distinta medida.

A modo de colofón

Como corolario, el contrato es un acto jurídico bilateral y patrimonial, que debe ser considerado también como un fenómeno económico y social que se constituye como el centro de la vida de los negocios, ya que a través de él tanto las personas humanas como las jurídicas satisfacen múltiples necesidades.

“Por medio del contrato, los bienes son objeto de cambio o circulación; es además el instrumento jurídico para que advenga el crédito, se produzca la cooperación, se satisfagan exigencias atinentes a la garantía, a la gestión y al trabajo” (Rivera – Medina. Derecho Civil y Comercial. Contratos Parte general. Abeledo Perrot, 2017).

El tribunal en el fallo analizado hace referencia al principio de conservación del contrato establecido en el art. 1066 CCyC, en los siguientes términos: “Si hay duda sobre la eficacia del contrato, o de alguna de sus cláusulas, debe interpretarse en el sentido de darles efecto. Si esto resulta de varias interpretaciones posibles, corresponde entenderlos con el alcance más adecuado al objeto del contrato”. 

Se trata de un mandato de optimización por el cual las situaciones dudosas que pudieran darse con relación a la ponderación de la validez del contrato o de alguna de sus cláusulas deben interpretarse en el sentido de darle efectos. 

En virtud de otro principio contractual, el de la fuerza obligatoria, los contratos se hacen para ser cumplidos y, por lo tanto, obligan a las partes. No obstante, el ordenamiento jurídico reconoce la extinción o la revisión del vínculo contractual cuando sobreviene una causa de imposibilidad o una dificultad, más o menos grave, de cumplir en los términos pactados, para una sola de las partes o para ambas. 

La Sala J de la Cámara Nacional en lo Civil, en un presente que consideramos sumamente valioso, echó mano a varias de las figuras jurídicas para aplicar a los efectos contractuales de situaciones complejas como la que nos plantea la emergencia por el COVID-19, partiendo de la función preventiva de la responsabilidad civil consagrada en el art. 1710.

Citar: www.grupoprofessional.com.ar/blog/  – GP30072021DCAR

Copyright 2021 – Grupo Professional – Capacitaciones Jurídicas – Av. Córdoba 1522 – 3er Piso1440 (1050) – Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina. 

Las opiniones, informaciones y complementos son de exclusiva propiedad y responsabilidad del autor